"종부세 피하자" 다세대 보유자, 다가구로 전환 바람

"종부세 피하자" 다세대 보유자, 다가구로 전환 바람
이데일리ㅣ박종화 입력 2021. 12. 06. 20:30 수정 2021. 12. 06. 20:55 댓글 83개

 

▲ 서울 은평구의 빌라 밀집지역 모습. 2021.12.06. /뉴시스

 

다주택자 중과에 다세대 임대업자 종부세 날벼락
세입자 내몰며 다가구로 전환
부부 명의 분산으로 종부세 회피도 늘어
[이데일리 박종화 기자] 종합부동산세 고지서가 날아오면서 다주택자들의 고민이 깊어지고 있다. 매년 보유세 부담은 늘어나는데 양도소득세까지 중과되면서 갖고 있기도 팔기도 어려운 진퇴양난에 빠졌다. 부동산 커뮤니티마다 용도 변경이나 명의 분산 등 우회로를 찾는 배경이다. 다주택자 중과세로 가장 큰 타격을 입은 이들 중 하나가 다세대주택 보유자다. 다세대주택은 집집마다 주택 수로 집계되기 때문이다. 서울에서 다세대주택 한 동을 보유하고 있는 성 모 씨는 “다가구·다세대주택 개념도 몰랐고 상황이 여의치 않으면 한 채씩 팔 생각으로 다가구주택을 다세대주택으로 바꿔놨다”며 “다세대라는 이유로 다주택자로 간주하여 감당할 수 없는 무거운 세금을 부과하는 건 억울하다”고 말했다. 1년에 임대료로 2760만원을 받는다는 성 씨는 올해 재산세와 종부세 등으로 1200만원을 내야 한다.

다세대주택 보유자들이 다가구주택으로 용도변경을 고민하는 건 이런 이유에서다. 흔히 ‘빌라’라는 이름으로 통칭하지만 건축법상 다세대주택은 공동주택, 다가구주택은 단독주택으로 분류된다. 똑같이 건물을 한 동을 보유하고 있더라도 다세대주택 보유자는 다주택자, 다가구주택 보유자는 1주택자로 나뉜다. 보유세(재산세·종합부동산세)만 해도 공시가격 20억원 다가구주택엔 연(年) 1200만원(각종 공제 제외·조정대상지역 기준)을 부과되지만 공시가격 2억원짜리 다세대주택 열 채를 갖고 있으면 3300만원을 내야 한다. 국토교통부에 따르면 지난해 다가구주택으로 용도를 바꾼 건물은 723채다. 상당수가 다세대주택에서 다가구주택으로 바꾼 경우다. 서울·경기 지역에서만 다세대주택 430채가 다가구주택으로 바뀌었다. 올해도 다세대주택과 다가구주택 인기는 극명하게 갈린다. 올 1~10월 다세대주택으로 용도를 바꾼 건물은 43채지만 다가구주택으로 바뀐 경우는 506채에 이른다.

다만 모든 다세대주택을 다가구주택으로 바꿀 순 없다. 네 개층까지 허용되는 다세대주택과 달리 다가구주택은 주택으로 세 개층까지 밖에 사용할 수 없다. 가구 수도 19가구로 제한된다. 이 때문에 다세대주택 소유자 일부는 빌라 일부를 근린생활시설 등으로 바꿔 이 조건을 맞추고 있다. 이 과정에서 세입자 내몰림 같은 부작용도 일어나고 있다. 2주택자 사이에선 명의 분산이 대세다. 종부세는 개인별로 부과되기 때문에 배우자 앞으로 명의를 돌리면 종부세를 절세하거나 아예 면제받을 수 있다. 1주택자(11억원)와 다주택자(6억원)간 종부세 공제 기준 차이가 큰 데다 배우자에겐 시가 6억원까지 증여세도 공제받을 수 있어서다. 배우자 증여가 △2018년 3164건 △2019년 3350건 △2020년 6790건 등으로 매년 늘어나는 배경이다.

공시가격 10억원짜리 집을 두 채를 혼자 갖고 있으면 보유세로 3421만원을 내야 하지만 부부가 각각 한 채씩 갖고 있으면 재산세로 총 582만원만 내면 된다. 다주택자 중과는 물론 종부세 부과 대상에서도 빠지기 때문이다. 홍기용 한국납세자연합회 회장은 “양도세 중과, 주택 임대차보호법 강화 등으로 정부가 퇴로를 막아놓고 보유세만 강화하니 다주택자로선 우회로를 선택할 수밖에 없다”고 말했다.

[박종화 bell@edaily.co.kr]