[부동산정책] 6.13 주택 임대소득 과세 방안

"과세 불공평" 뿔난 집주인...

약효 없이 부작용만 키웠다
파이낸셜뉴스 | 박인옥 | 입력 2014.06.20 18:36 

 

당정, 주택임대소득 과세기준 완화해 6·13대책 내놨지만…
공동주택인 '다세대'와 단독주택인 '다가구' 간 형평성 논란 불거져
임대료 비싼 강남은 기존안과 다를바 없어 구매심리 되레 위축

정부와 새누리당이 최근 당정협의를 통해 2·26 주택임대차시장 선진화 대책에 따른 보완조치를 내놨지만 공동주택으로 분류되는 다세대주택과 단독주택으로 분류되는 다가구주택 간 차별 논란이 제기되고 있다.

 

 

당정협의는 1주택자(기준시가 9억원 이하 주택보유)는 기존대로 임대소득에 계속 비과세하기로 결정했다. 개별등기가 가능한 다세대주택을 임대주고 있는 사업자는 다주택자인 경우가 상당수다. 이 때문에 임대수익이 2000만원을 넘으면 종합 과세대상이고 초과하지 않더라도 분리과세 대상이 된다. 반면 1주택자에 해당하는 다가구 주택 보유자는 기준시가 9억원 이하라면 세금을 내지 않아도 돼 과세 형평성 논란이 일 수도 있다는 것이다.

 

■ 다세대·다가구 과세 형평성 논란

20일 정부와 부동산 업계 등에 따르면 정부와 새누리당은 지난 13일 당정협의를 통해 2·26 주택임대차시장 선진화 방안에 따른 후속 조치로 분리과세 대상 기준 완화 △비과세 기간 연장 △건강보험료 부담 완화 등을 내놨다. 단일세율 14%를 적용받는 분리과세 대상 기준을 당초 2주택 보유자면서 임대수입 2000만원 이하로 정했으나 과세형평을 감안, 주택 수와 관계없이 2000만원으로 완화했다.

 

기준시가 9억원을 초과하는 고가주택도 임대수입만 기준으로 2000만원 이하인 경우 분리과세를 적용키로 했으며 9억원 이하 1주택자는 기존과 같이 임대소득을 계속 비과세하기로 했다. 이 밖에 연간 임대수익 2000만원 이하 건강보험 피부양자의 경우 피부양자 자격을 유지할 수 있도록 했다. 사실상 건강보험료를 납부하지 않아도 되는 셈이다.

 

이 같은 당정협의 사항에 대해 시장에서는 다세대와 다가구주택 보유자 간 차별 논란, 특히 다세대와 다가구 주택이 몰려 있는 서울 마포구와 광진구, 동작구 등 지역에서 이로 인한 조세 차별을 우려하고 있다. 마포구 아현동 Y공인중개소 관계자는 "보유하고 있는 다가구주택에 살고 있을 경우 1주택자에 해당돼 주택 가격이 9억원 미만이라면 연 임대 수익이 2000만원을 넘어도 과세 대상에서 빠지지만 다세대주택은 해당하지 않아 소유자들 불만의 목소리가 높다"며 "월세를 주고 있던 다세대주택을 전세로 돌리거나 처분하려는 움직임이 조금씩 나타나고 있다"고 말했다.

 

■ 신규 아파트 구매심리 위축

서울 강남권 임대주택시장에서도 2·26 대책과 보완조치가 달라진 게 없다며 불안감은 여전하다. 서초구 서초동 S공인중개소 관계자는 "아직 법안이 확정되기 전인 데다 강남권의 경우 가구당 임대료가 비싸 2채 정도만 있어도 연간 임대수익이 2000만원을 넘을 것으로 보이기 때문에 기존안과 큰 차이가 없다"며 "매물을 거둬들이거나 거래가 활발해지는 등의 시장 반응은 없고 임대시장에 대한 불안감이 해소된 게 아니어서 투자자 움직임도 없다"고 전했다.

 

분양시장 역시 회복 기대감을 갖기 어렵다고 예상했다. 분양시장 특성상 전세 아파트에 대한 과세방침이 바뀌지 않으면 투자자들이 위축될 것이라는 의견이 지배적이다. 신규분양 아파트는 입주까지 2~3년이 소요돼 대부분 임대수익을 고려하는 수요자보다 시세차익을 기대하며 전세로 전환하는 사례가 많다. 세금이 부과될 경우 장기보유를 꺼려 구매심리가 위축될 것이라는 것이다.

 

한 분양대행사 관계자는 "정부는 간주 임대료(전세금의 은행 예치 시 나오는 이자를 임대료로 보는 것)가 기준이 되기 때문에 사실상 전세금 합이 10억원은 넘어야 종합과세 대상자가 된다지만 문제는 소득이 노출되고 안 내도 됐던 세금을 납부해야 한다는 심리적 거부감 때문에 투자 자체가 위축될 가능성이 높다"고 설명했다. [pio@fnnews.com 박인옥 기자]

 

[이슈] 박근혜 정부 부동산 대책 전월세 임대소득 과세 문답풀이
동아일보 | 입력 2014.06.18 03:09 | 수정 2014.06.18 08:05 

 

문: 전세보증금 5억원이면 임대소득 얼마로 계산하나?
답: 월세로 환산 간주임대료 348만원

[동아일보] '2·26 주택 임대차시장 선진화 방안'에 따른 전·월세 임대소득에 대한 과세 방침이 최근 수정·보완됐다. 2017년부터 주택 수와 상관없이 임대소득이 연 2000만 원 이하일 경우 다른 소득에서 분리해 과세하기로 했다. 국회에서 통과돼야 하지만 여야 이견이 크지 않은 만큼 대부분 받아들여질 가능성이 높다. 임대소득 과세에 대해 집주인들이 궁금해하는 점을 문답 형식으로 풀어본다.

 

 

Q. 임대소득 과세 방침이 오락가락하는데 누가 세금을 내야 하나?

A. 기준시가 9억 원 이하 주택을 한 채만 가진 사람이 월세소득이 있을 때 세금을 낼 필요가 없다. 그러나 기준시가 9억 원 초과인 1주택자가 월세소득이 있거나 2주택 이상자로 임대소득이 있을 때는 세금을 내야 한다. 다만 1주택자가 전세소득만 있을 때는 기준시가에 상관없이 과세 대상이 되지 않는다. 앞으로 국세청은 전세 확정일자나 월세 소득공제 자료를 기준으로 임대소득에 대한 징수를 강화할 방침이다.

Q. 전세나 반전세의 경우 연 임대소득을 어떻게 계산하나?

A. 월세 임대소득은 1년 치 월세의 총합이다. 전세는 월세로 환산한 간주임대료로 계산한다. 예를 들어 전세보증금이 5억 원이면 간주임대료는 348만 원이다. 보증금 3억 원 초과분의 60%(필요경비율)에서 이자율(연이율 2.9%)을 곱한 것((5억 원―3억 원)×60%×2.9%)이다. 반전세(보증부 월세)는 월세와 보증금의 간주임대료를 더해서 계산한다.

Q. 어느 정도 임대소득을 올려야 실제 세금을 내게 되나?
A. 정부는 연 임대소득이 1000만 원 이하일 경우 임대소득에 따른 세금이 없을 것으로 보고 있다. 이를 실제 월세와 전세보증금으로 바꿔 보면 월세는 매달 83만 원, 전세보증금은 8억7500만 원 이하다. 또 연 임대소득이 1000만 원을 넘더라도 월세가 매달 167만 원, 전세보증금이 14억5000만 원 이하(연 임대소득이 2000만 원 이하)일 경우 다른 소득과 합산해 종합과세하지 않고 비교적 낮은 단일세율(14%)로 과세된다.

Q. 언제 받은 임대소득부터 세금을 내면 되나?

A. 분리과세 대상자들은 2016년분 임대소득까지는 세금을 내지 않아도 된다. 기존에 임대소득세를 내던 사람도 그때까지는 세금을 내지 않아도 된다. 2017년분 임대소득은 2018년에 세금을 내면 된다. 그러나 연 임대소득이 2000만 원을 넘으면 올해분 임대소득에 대해 내년 근로소득 등과 합산해 종합소득세를 내야 한다.

Q. 분리과세와 종합과세 중 무엇이 유리한가?
A. 분리과세는 임대소득을 근로소득이나 금융소득 등과 분리해 14%의 단일세율을 적용하는 과세 방식이다. 종합소득세율이 과세표준에 따라 6∼38%의 세율이 적용되므로 6%를 적용받는 과세표준 1200만 원(실소득 2600만∼3000 만 원) 이하 소득자는 분리과세가 더 불리하다. 은퇴 뒤 임대소득만으로 생계를 꾸리는 사람이 주로 많다. 정부는 이런 사람들을 위해 종합소득과세와 분리과세 중 낮은 세액으로 과세하기로 했다.

Q. 전세소득이 있는 2주택자는 과세 대상인가, 아닌가?

A. 6월 임시국회에 소득세법 개정안을 내기 전 당정협의를 한 번 더 해서 과세 여부와 방법을 결정하기로 했다. 새누리당은 전세보증금은 집주인이 세입자에게 갚아야 할 빚이고 보증금을 은행에 넣을 경우 이자에 대한 세금은 이미 내고 있기 때문에 이중과세라고 보고 있다. 그러나 정부는 월세를 받는 집주인과 형평성을 고려할 때 과세해야 한다고 주장하고 있다. [홍수영 기자 gaea@donga.com]

 

<최경환 경제팀>

부동산정책 大변화 예고... 2주택자 과세 완화 전망 
문화일보 | 조해동기자 | 입력 2014.06.16 11:51 | 수정 2014.06.16 14:01

 

‘최후 카드’ LTV·DTI까지 거론
'최경환호(號)'가 공식 출범하게 되면 가장 빠른 시일 내에 수정될 것으로 예상되는 경제정책으로 부동산 정책이 꼽히고 있다. 최경환 부총리 겸 기획재정부 장관 지명자는 최근 기자들과 만나 "지금 부동산 시장은 한겨울인데 언제 다시 올지 모르는 한여름 옷을 입고 있으니 감기 걸려서 안 죽겠나"라고 말했다. 특정 정책이 아니라 현재의 부동산 정책이 시장의 변화를 따라가지 못하고 있다고 지적한 것이다.

 

이에 따라 부동산 시장을 규제하고 있는 '마지막 보루'인 주택담보대출비율(LTV)·총부채상환비율(DTI) 규제가 조만간 완화될 것으로 전망된다. 그동안 LTV와 DTI 규제가 완화되지 못한 것은 주무 부처인 금융위원회가 강력히 반대하고, 가계 부채를 더욱 심화시킬 수 있다는 우려 때문이었다.

 

그러나 이번 인사에서 최 지명자가 안종범 청와대 경제수석을 '러닝메이트'로 강력히 천거했을 뿐만 아니라, 윤상직 산업통상자원부·서승환 국토교통부 장관의 유임에도 영향을 미쳤을 만큼 정부 내에서 영향력이 막강하기 때문에 최 지명자가 강력히 주장할 경우 금융위도 끝까지 반대하기는 어려울 것으로 보인다. 결국 금융위의 '체면을 세워 주는 선에서' 완화될 것으로 전망된다. 최 지명자는 행정고시 22회로 신제윤(행시 24회) 금융위원장보다 고시 횟수도 앞선다.

 

최근 새누리당과 정부가 입장 차이를 보인 2주택 보유자의 전세보증금에 대한 임대소득 과세 문제도 크게 완화될 가능성이 높아졌다. 당정은 지난 13일 당정협의를 개최한 뒤 "과세 원칙을 존중하되 추후 다시 논의키로 했다"고 밝혔다. 2주택 보유자의 전세보증금 임대소득 과세를 철회하자는 새누리당의 입장과 "조세 형평성 때문에 안 된다"는 기재부의 입장이 팽팽히 맞섰기 때문이다.

 

그러나 최 지명자의 등장으로 2주택 보유자의 전세보증금에 대한 임대소득 과세 문제도 과세의 원칙은 지키되, 세 부담을 크게 낮추거나 과세 유예 기간을 크게 늘려 주는 등의 방식으로 대폭 완화될 것으로 전망된다.

주택 관련 규제 중에 마지막으로 남은 LTV·DTI 규제가 완화되고, 2주택 보유자의 전세보증금에 대한 임대소득 과세 문제 등도 부담을 줄여 주는 방향으로 조정되면 향후 주택 시장에 상당한 '훈풍'이 불 것으로 예상된다. [조해동 기자 haedong@munhwa.com]

 

어머니 명의로 산 5억짜리 집, 내 이름으로 바꾸려면?
[부동산 세테크] 증여보다 상속이 유리… 유언공증 활용할 만
동아일보 | 입력 2015.04.15 03:05 | 수정 2015.04.15 09:29

 

[사진] 최용준 세무법인 다솔 세무사

 

Q. 송모 씨는 10년 전에 어머니(87세) 명의로 집 한 채를 사 두었는데 최근 어머니의 건강이 나빠지면서 집을 어찌할지 고민이다. 어머니는 지금이라도 집을 송 씨 명의로 바꾸라고 한다.
A. 송 씨와 같이 부모님 명의로 집을 산 뒤 나중에 고민을 하는 분들이 많다. 행여나 있을지 모를 형제간의 재산 분쟁을 우려해 부모님으로부터 미리 증여받는 것으로 처리하는 경우도 있다. 문제는 증여세다. 송 씨가 현재 5억 원인 어머니 명의의 집을 증여받는 것으로 처리한다면 약 7200만 원의 세금을 내야 한다.

 

만일 그대로 두었다가 어머니께서 돌아가시고 나서 상속을 받는다면 어떨까. 상속세는 기본적으로 5억 원이 공제되므로 송 씨는 상속세 없이 상속을 받을 수 있다. 어머니께 주택을 상속받을 경우 일시적으로 2주택자가 되지만, 송 씨가 가지고 있던 주택을 양도할 때에는 여전히 1가구 1주택 비과세를 받을 수 있기 때문에 양도세도 걱정할 필요가 없다. 형제간의 재산 분쟁만 없다면 송 씨는 집을 어머니로부터 상속받는 것이 세금 면에서는 가장 좋을 것이다. 하지만 어머니께서 돌아가신 후 송 씨가 이를 상속받으려면 형제들의 동의가 필요한데 여러 가지 사정으로 쉽지 않을 것 같은 생각이 들어 송 씨는 마음이 급해졌다.

 

만일 어머니 명의로 된 집을 송 씨가 매수한 것처럼 하면 어떨까. 어머니는 1가구 1주택자에 해당돼 양도세가 비과세될 것이다. 송 씨는 일부 취득세만 내고 주택을 자신의 명의로 등기할 수 있다. 송 씨 입장에서는 증여나 상속으로 처리하는 것보다 '매매'로 처리하는 것이 가장 빠르면서도 가장 세금 부담을 줄이는 방법처럼 보일 수 있다.

 

하지만 세무서에서는 가족 사이의 부동산 거래에 대해 정말 양도대금을 주고받았는지 의심해 거래 명세를 일일이 조사하고 있다. 만일 송 씨가 단순히 어머니와 매매계약서만 작성해 놓고 매매대금을 드리지 않았다면 이는 매매가 아닌 '증여'로 간주돼 증여세와 가산세를 추징당하게 될 가능성이 높다. 그럼 송 씨가 선택할 수 있는 가장 좋은 방법은 무엇일까. 유언공증을 활용하는 것이 좋다. 어머니께서 돌아가시면 집은 송 씨에게 상속하겠다는 내용의 유언을 공증해 두는 것이다. 유언공증을 통하면 향후 형제간의 분쟁을 피할 수 있으면서 상속세나 증여세 부담도 없다. 무리하게 매매를 가장하지 않아도 되니 송 씨에게는 최상의 방안인 셈이다.

[최용준 세무법인 다솔 세무사]