[임대소득 과세] 월세 집주인들 꼼수 백태

"세금 더 내기 싫다"... 월세 집주인 꼼수 백태
이데일리 | 김동욱 | 입력 2014.03.04 17:07

 

소득공제 없는 세입자 선별... "직장인은 No, 학생은 Yes"

[이데일리 김동욱 기자] 1. 서울 마포구 공덕동에 전용면적 75㎡짜리 소형아파트 한 채를 가지고 있는 김모(45)씨는 얼마 전 인근 부동산 중개업소에 전화해 "확정일자나 소득공제를 요구하지 않는 월세 임차인(세입자)만 선별해 받아달라"고 요청했다. 앞으로 임대소득이 노출되면 소득세 부담이 커질 것을 우려해 아예 월세 소득이 드러나지 않도록 하겠다는 의도다. 김씨는 "연간 임대소득이 2000만원을 넘으면 종합과세 대상으로 분류돼 소득세를 전혀 감면받지 못한다"며 "차라리 세입자를 가려 받는 게 더 낫다"고 말했다.

 

2. 서울 강남구 삼성동에서 원룸 임대사업을 하는 박모(50)씨는 요즘 고민에 빠졌다. 주변에 원룸이 차고 넘쳐 월세 세입자를 구하기 쉽지 않은 데다 그동안 임대소득 신고를 하지 않아 앞으로 소득세도 내야 해서다. 임대소득 외 추가 소득이 없는 박씨는 임대소득이 드러나면 건강보험료도 올라 세 부담이 더 커진다. 그는 "앞으로 수익률 하락이 불가피하다"며 "공실로 비어 있는 원룸은 보증금을 올려 아예 전세로 받을 생각"이라고 말했다.

 

월세를 놓고 있는 집주인들의 반격이 시작됐다. 국세청이 그동안 걷지 않던 월세 소득에 대한 세금을 부과하기로 하면서 정부의 조세권 무력화에 나선 것이다. 무엇보다 김씨처럼 세입자를 가려서 받으려는 집주인이 늘고 있다. 소득공제가 필요 없는 사업자나 대학생을 월세 세입자로 선별해 받는 식이다. 보증금을 내리고 월세를 올리는 경우도 쉽게 목격된다. 보증금이 낮으면 세입자로선 보증금을 지키기 위해 굳이 확정일자를 받을 필요가 없다는 점에 착안한 조치다.

 

서울 강남구 역삼동 D공인 관계자는 "아파트는 원룸에 비해 월세 수요가 여전히 많다보니 집주인들이 세입자를 가려 받으려는 경향이 많다"며 "그러나 집주인이 세입자의 신분을 일일이 검증할 수 없다보니 향후 갈등이 생길 소지도 다분하다"고 말했다. 마포구 공덕동 파란공인 관계자는 "오피스텔은 대부분 업무용으로 등록해 이미 세금 환급을 받았기 때문에 집주인들이 세입자를 가려서 받으려는 경향이 더 심하다"며 "세입자가 소득공제를 신청하면 월세를 10% 더 올려 받겠다는 집주인들도 적지 않다"고 귀띔했다. 
 

[사진] △정부가 월세를 받는 집주인을 대상으로 임대소득을 검증해 그동안 걷지 않던 세금을 물리기로 하면서 집주인들이 세금 부담을 줄이려고 세입자를 가려서 받는 등 대응책 마련에 고심하고 있다. (사진=이데일리 DB) 
 
공급 과잉으로 월셋값 하락세가 뚜렷한 오피스텔과 다세대주택 소유자들은 월세에서 전세로 전환하는 것을 진지하게 고민하고 있다. 지난달 서울·수도권 월셋값은 11개월 연속 하락했다. 특히 오피스텔과 다세대주택이 전월 대비 각각 0.5%, 0.3% 내려 전체 주택 유형 중 하락 폭이 가장 컸다. 전세의 경우 3주택 이상 보유자(기준시가 3억원 또는 전용 85㎡ 초과)가 아니라면 세금을 내지 않아도 돼 집주인으로선 보증금을 올려 받으면 수익은 챙기면서 세 부담은 피할 수 있다.

 

서울 신림동 대성공인 배재환 대표는 "집주인 대부분이 월세 소득 외 추가 소득이 없다보니 소득세는 물론 건강보험료가 인상될까봐 적잖이 걱정하고 있다"며 "당장은 아니지만 추후 상황을 지켜본 뒤 월세를 전세로 돌린다는 집주인이 꽤 된다"고 말했다. 집주인들이 월세 외 비용인 관리비를 인상하려는 움직임도 포착되고 있다. 이 경우 세입자로서는 다달이 내는 월세 비용이 늘어나게 되지만 계약서에 명시된 월셋값은 그대로여서 소득공제 때 불이익을 볼 수밖에 없다. 집주인 처지에서는 가장 손쉽게 월세를 올릴 수 있는 방법이기도 하다.

 

노원구 하계동 B공인 관계자는 "세금이 인상되면 관리비를 올려 이를 보전받겠다는 집주인들이 꽤 많다"며 "특히 월세 소득을 감추기 위해 월세는 내리는 대신 나머지를 관리비로 받겠다는 집주인도 적지 않다"고 전했다. 이렇게 되면 세입자로선 매달 똑같은 월세를 내지만 계약서에 명시돼 있지 않은 관리비는 월세 소득공제 때 제외돼 결과적으로 환급받는 세금이 줄어든다. 심교언 건국대 부동산학과 교수는 "집주인이 월세를 전세로 돌린다고 해도 수익률을 보전하기 위해 결국 보증금을 올려받을 가능성이 매우 크다"며 "집주인의 세 부담이 세입자에게 전가되지 않도록 정부의 세심한 대책 마련이 필요하다"고 지적했다. [김동욱 kdw1280@edaily.co.kr]

 

'2·26 전월세 대책' 이후 달라진 부동산 투자패턴
한국경제 | 입력 2014.03.05 03:32

 

"소득노출 안 되는 유주택자·외국인 좋아요"
월세 세액공제 대상 제외…중개업소에 부탁 전화 늘어
집주인 거주 다가구주택, '1가구1주택' 비과세라 눈길

[ 이현진 / 김진수 기자 ] 경기 용인시 자가 아파트에서 살던 직장인 안경희 씨(38)는 최근 직장 문제로 서울 강남의 한 원룸을 보증부 월세로 계약했다. 중개업소에서 '혹시 무주택자냐'고 묻길래 집이 있다고 했더니 원룸을 적극 소개해줬다. 안씨는 "유주택자는 월세 세액공제 대상이 아니기 때문에 집주인이 선호한 것 같다"고 말했다.

4일 부동산업계에 따르면 정부가 지난달 발표한 '2·26 임대차시장 선진화 방안' 때문에 임대소득자와 투자자들이 투자 포트폴리오를 어떻게 구성할지 고민이 커지고 있다. 월세가 공개되지 않는 외국인이나 유주택자를 세입자로 받거나 상가와 다가구주택에 투자하는 방안을 검토하는 이들도 적지 않다. 이번 대책으로 세제 혜택이 늘어난 준공공임대주택은 여전히 제약이 많아 참여자가 적을 것이라는 게 시장의 반응이다.

 

○ 세입자로 '유주택자· 외국인' 선호

세입자에 대한 선호도가 달라지고 있다. 서울 연희동 태양공인의 최진규 대표는 "집주인들이 외국인 유학생이나 교환학생을 우선적으로 연결해 달라고 부탁한다"며 "확정일자도 받고 전입신고도 않기 때문"이라고 전했다. 외국인들은 주로 한 달치 월세만 보증금으로 내는 순수 월세 방식이나 1년치 월세를 한꺼번에 내는 '깔세' 방식으로 계약을 맺는다. 보증금이 없기 때문에 확정일자를 받는 일이 드물다.

 

국세청은 국토교통부에 임대차 확정일자 자료를 받아 월세소득에 과세한다. 외국인은 월세에 대한 세원이 잘 드러나지 않는 이유다. 유주택자도 마찬가지다. 연봉 7000만원 이하인 무주택자는 최대 75만원까지 돌려받지만 유주택자는 월세 소득공제를 받을 수 없다. 집주인은 무주택자를 세입자로 들이고 세금을 내는 것보다 유주택자를 택하는 것이 이익인 셈이다.

 

○ 상가와 다가구주택도 관심 대상

기존에 이미 임대소득자로 신고해야 운영할 수 있었던 상가가 주택의 대체재로 떠올랐다. 세입자 관리를 해야 하는 주택보다 관리가 편한 데다 수익률도 상대적으로 더 높아서다. 미리 임차인을 받아놓고 분양하는 '선임대 상가'에 대한 문의가 늘었다는 게 분양업계의 설명이다.

 

주택 중에서는 '다가구주택'(19가구 이하가 살 수 있는 원룸형 단독주택)이 대안으로 거론되고 있다. 집주인이 살고 있는 9억원 이하 다가구주택은 실제로 몇 가구가 거주하든 1가구로 간주, 임대소득에 세금을 물리지 않는다. 서울 한남동 A공인 관계자는 "다가구주택과 도시형생활주택을 보유한 집주인이 최근 도시형생활주택 매매에 대한 상담을 해왔다"며 "도시형생활주택의 수익률이 좋지 않았던 데다 세금도 아낄 수 있어 매각을 권유했다"고 말했다.

 

민간이 운영하면서도 공공성을 띠는 준공공임대주택에 대해서는 집주인들이 고민에 빠졌다. 소득세 감면율 30%(기존 20%) 확대 등 세제·금융지원이 늘어나는 건 호재다. 하지만 임대료 인상에 제한이 있는 데다 10년이라는 의무임대기간이 여전히 부담스럽다. 임채우 국민은행 부동산 전문위원은 "10년 의무임대기간을 7년 정도로 줄이거나 임대료 상한선을 완화하는 등의 유인책을 마련해야 한다"고 지적했다. [이현진/김진수 기자 apple@hankyung.com]

 

옥상 태양광 임대아파트 관리비 최대 77% 절감
매일경제 | 입력 2014.03.04 17:37
 
굴림 돋움 바탕 맑은고딕 폰트 크게하기 폰트 작게하기 메일로 보내기 인쇄하기 목록보기 고객센터 이동 서울시가 저소득층 '에너지 비용' 부담을 줄이기 위해 추진한 옥상 태양광 발전이 공동 전기료를 최대 77%가량 줄였다.

 

4일 서울시는 2011년 옥상 태양광 발전기를 설치한 길음뉴타운 3단지 282가구의 공동 전기료가 그해 988만원에서 2012년 222만원으로 766만원(77%) 줄었다고 밝혔다. 490가구 규모 미아벽산아파트 공동 전기료도 그해 3390만원에서 지난해 2790만원으로 600만원(18%) 줄었다. 가구당 연간 1만2000원의 관리비 절감 효과를 본 셈이다.

 

서울시는 2008년부터 지난해까지 임대아파트 31개 단지 3만3000가구에 태양광 발전기(1345㎾)를 설치했다. 이를 통해 LED 조명 9만개를 1년 동안 사용할 수 있는 전력량인 330TOE(석유 1ｔ이 연소할 때 나오는 열량) 규모 에너지를 매년 생산하고 온실가스 700ｔ을 감축했다고 서울시는 밝혔다. [백상경 기자]